Приобретение недвижимости с обязательством пожизненного содержания продавца.
В некоторых случаях может быть привлекательным вариант приобретения недвижимости у пожилого продавца с обязательством его пожизненного содержания. Рассмотрим, как это регламентируется во Франции. Существует два варианта: когда приобретенная недвижимость свободна, и когда в ней продолжает проживать продавец до последнего дня своей жизни. Рассмотрим второй вариант, то есть когда продавец, получая пожизненную ренту, продолжает проживать в уже бывшем своем доме до своего последнего дня.
Не будем подробно останавливаться на всех преимуществах этой сделки для продавца, статистика говорит сама за себя. 98 % покупок недвижимости с пожизненной рентой, заключенных во Франции, представляют собой именно такой вариант. Тем более, что среди читателей нашего сайта навряд ли найдется потенциальный рантье преклонного возраста, имеющий в своей единоличной собственности добротный домик в пригороде Парижа или на Лазурном берегу, и не имеющий при этом прямых наследников.
Остановимся на рассмотрении этой сделки с позиции покупателя. Безусловно, наиболее привлекательной для покупателя явилась бы преждевременная кончина продавца, что позволило бы приобрести его имущество по смехотворной цене. Но поскольку не существует достоверных прогнозов на сей счет, такая покупка представляет собой скорее лотерею, так как равновозможен и обратный вариант, что пожилой человек проживет на удивление долго.
Поэтому мотивацией покупателя должен являться скорее налоговый аспект, который стоит показать как в общих чертах, так и на конкретных примерах.
Допустим, вы покупаете дом в 40 лет, но сами занять его сможете, например, только в 50 лет. Очевидно, что часть жизни, когда вы можете пользоваться приобретенным домом от вас ускользнет. В силу этого, цена товара подвергается условленному снижению, то есть рассчитывается " оккупационная скидка ". Целесообразно это рассматривать как сдача приобретенного имущества в аренду без получения арендной платы. Таким образом вы еще условно экономите на налогах. Во-первых, поскольку вы не выплачиваете эту сумму, то и не берете ее в кредит, значит, вам не нужно платить банку часть своей зарплаты после налогообложения, чтобы вернуть кредит, не говоря уже про интерес.
Следовательно, не нужно иметь очень высокую зарплату с прогрессивным налогообложением только для того, чтобы выплачивать большой кредит за дом. При средней зарплате, купив дом в кредит с последующей сдачей в аренду для его погашения, вы, получая арендную плату, также платите сначала налог чтобы потом вернуть банку кредит. К тому же, есть всегда риск в недобросовестности арендатора или временном его отсутствии. Оккупационная скидка изначально вносит разумную поправку в цену.
Итак, перейдем к расчету оккупационной скидки. Существует два способа расчета:
Первый способ берет за основу рыночную цену имущества и применяет к ней определенный процент, в зависимости от возраста продавца: - 50 % к 70 годам и -40 % в 80 лет
Второй способ берет за основу месячную арендную стоимость аналогичного имущества в той же местности и умножает на теоретический остаток жизни продавца.
Пример:
Господин Мартен продает свой дом с обязательством пожизненной ренты и сохранением права проживания. Ему 80 лет и его дом стоит 200 000 €. Согласно статистическим расчетам, в этом возрасте остаток жизни для мужчины составляет 7 лет.
Средняя арендная плата, исходя из спроса и предложений для подобного дома в той же местности, 1000€ / в месяц.
Сумма, которую надо вычитать, будет, следовательно, 1000 € x 12 месяцев X 7лет = 84 000 €.
Значит, стоимость дома на этих условиях 116 000 €.
Заметим, что первый метод расчета даст примерно тот же результат: 200 000 € - 40% = 120 000 €.
Безусловно, второй способ более точный и предпочтительный, и с точки зрения контроля финансовых органов за сделкой, которые не смогут при таком расчете заподозрить завышенную «оккупационную скидку».
Итак, мы переходим к самой главной части нашего проекта – расчету ренты, ежемесячного отчисления продавцу до последнего дня его жизни, которая именно поэтому носит название «пожизненная рента».
В общих чертах расчет производится следующим образом: к рыночной стоимости объекта продажи применяется оккупационная скидка, остаток распределяется на количество месяцев исходя из среднестатистической продолжительности жизни продавца, и вот мы имеем сумму ежемесячных отчислений. Если «повезет», и выплаты закончатся раньше этого среднестатистического срока, то покупатель получит сверхприбыль, а если продавец окажется крепким орешком, то результат начнет сигналить об нарастающем убытке с каждым им прожитым дополнительным месяцем.
Если вернуться к ранее приведенному примеру. То, что мы имеем:
Дом после оккупационной скидки составляет 116 000,00 евро, так как продавец в возрасте 80 лет. Этому возрасту соответствует расчетный коэффициент 6,723, суть которого сводится к распределению всей стоимости на 7 лет (среднестатистический остаток жизни).
Применяем его в расчете: 116 000/6,723=17 254,20 евро в год, или 1 437,85 евро в месяц.
То есть, за 7 лет выплачивая ежемесячно эту сумму, мы придем к первоначальной стоимости дома 200 000, которую мы сдали в аренду на 7 лет и ничего не имели с этого. То есть, если это совпадает с окончанием жизненного пути продавца, то мы удачно вложили свои 1 437,85 евро в месяц, так как они принесли нам 84 000 евро прибыли.
Если так случилось, что приходится выплачивать ренту и дальше, то может случиться, что мы не получим прибыли вовсе, что равносильно убытку.
Чтобы снизить болезненность таких потерь, существует букет. Ну, конечно, речь не идет о цветах. Букетом называется внесение первоначального капитала, оговоренного контрактом, с последующим уменьшением ренты.
Итак, возвращаемся к нашему дому.
После оккупационной скидки он стоит для нас 116 000 евро. И мы решаем внести букет
в 30 000 евро. Посчитаем ренту в этом случае:
116 000-30 000=86 000 евро
86 000/6,723 = 12 791,91 евро в год
12 791,91/12 = 1 065,99 евро в месяц
Разница с предыдущей рентой составляет 371,86 евро
В этом случае каждый лишний прожитый продавцом год обходится нам дешевле на 4 462,32 евро только потому, что мы вначале преподнесли ему букет. Таким образом, букет снижает наши риски как в одну, так и в другую сторону. Размер букета определяется в момент подписания контракта по обоюдной договоренности между покупателем и продавцом и выплачивается одновременно с подписанием контракта.
В приведенных расчетах мы взяли простые примеры, когда продавец одинок. А если домом владеет супружеская пара разного возраста? А если еще их доли на владение домом не 50/50, а 30/70? А если после, например, двух лет действия контракта продавец не может продолжать проживать в доме самостоятельно, и вынужден перебраться в дом престарелых со специальным уходом, то есть дом освобождается досрочно. Как может быть пересмотрен контракт? То есть, остается много частных вопросов, и даже на некоторые из них опытный эксперт не сразу найдет ответ. Все равно было бы интересно нам обсудить, насколько может быть выгоден или нет этот тип приобретения недвижимости.
В заключение лишь упомяну о тех обстоятельствах, которые если откроются, то сделают контракт недействительным:
- В случае кончины продавца в течение 20 дней со дня подписи нотариального акта из-за болезни, которой продавец был болен во время подписи;
- недостаточной цены (рента не соответствует реальной стоимости жилья);
- Если покупатель знает, что продавец поражен болезнью, приводящей к смертельному исходу в короткий срок, то есть, когда известно заранее, что рента будет выплачиваться непродолжительное время.
В заключение хочу пожелать всем иметь свой уютный дом, а также прожить свою жизнь до последних дней в достатке и комфорте. Ведь одно можно успешно совместить с другим.
Расчетные коэффициенты различного возраста продавца.
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69
12,702 12,412 12,117 11,818 11,516 11,212 10,905 10,597 10,287 9,977
70 71 72 73 74 75 76 77 78 79
9,667 9,358 9,051 8,745 8,442 8,143 7,848 7,558 7,273 6,995
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89
6,723 6,458 6,201 5,952 5,711 5,480 5,257 5,044 4,840 4,646
---------------------------------------------
Шалфей